3月13日，国税总局局长王军表示，国税总局将会同财政部尽快公布“营改增”实施方案，值得注意的是，此次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

　　一旦二手房交易环节正式实行“营改增”，二手房交易的税费到底是增加了，还是减少了？对临沂的二手房市场会有什么影响？

　　增值越大缴税越多

　　5月1日，“营改增”(营业税改征增值税)将在金融业、建筑业、房地产和生活服务业全面推开。在全国两会上，国税总局局长王军表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

　　据了解，目前房地产的营业税主要按5.5%征收，由于“营改增”具体政策没有出台，还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化，不少业内人士猜测，改成增值税后，税率可能是6%，也可能是11%，还有可能适用征收率3%，同时，满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。

　　二手房营业税改成了增值税，会导致老百姓买卖二手房的负担增加吗？

　　假如市民李先生购买了一套未满2年且价值50万元的住房，最终以100万元成交卖出，按照5.5%的营业税计算，应该缴纳5.5万元。改缴增值税后，假设增值税税率定为11%，增值税=销项税额-进项税额，即(100×11%-50×11%)，增值税为5.5万元;假如增值税税率定为6%，则增值税为3万。

　　如果李先生的房子最终以60万元的价格卖出，增值税税率为11%时，增值税为1.1万元；当增值税税率为6%时，增值税为6000元。(注：以上只是猜测算法，最终个人二手房买卖如何缴税还有待细则出台。将产生哪些影响，目前尚难下结论。)

　　从上述对比中能够看出，房屋增值越多，则缴纳越多的增值税税额；房屋增值越小，缴纳的增值税税额就越少。

　　“营改增”消息一出，市民开始观望

　　“要不要赶在5月1日之前下手？”市民王女士打算买一套二手房，但是全面“营改增”的消息出来后，她又纠结了，到底是政策前便宜，还是政策后便宜呢？“这一来一去，好几万元呢，得好好算算这笔账再行动。”

　　市区金雀山路与新华路交会处一房产中介的负责人张女士告诉记者，自春节后，楼市利好政策不断，二手房市场渐渐活跃起来，不仅价格微微上扬，在交易量也有所上升，但自从个人二手房交易要进行“营改增”的消息出台后，不少咨询的市民开始观望起来。

　　市区平安路与八一路交会处附近的另一家中介则告诉记者，因为个人二手房交易即将“营改增”，有位急于出手的房主，房价直接降了6000元。“房子位于新华路，是学区房，房主最近着急用钱，2周前便挂出来了，打电话咨询的挺多，但‘营改增’消息一出，几个问价的开始观望起来，房主等不了，自己降了6000元。”

　　多年从事二手房交易的房产中介负责人李梅表示，目前“营改增”细则并没有出台，日后如何具体落实，税负是否会产生变化，现在都还未知。她认为，为了刺激购买，目前国家倡导去库存，买卖房屋政策都以宽松为主基调，即便“营改增”的细则出台，应该不会将税费提高很多。“‘营改增’后估计对实际的二手房购买市场不会产生太大的影响。”

　　专家认为有利于规范二手房交易

　　为什么要进行个人二手房交易“营改增”呢？二手房交易环节“营改增”后，二手房交易的税费到底将增加还是减少？对二手房市场有何影响？

　　临沂市国税局的工作人员告诉记者，目前“营改增”具体政策尚未出台，他们也未接到相关文件，具体税率目前还不好说。

　　临沂大学商学院教授朱建成认为，个人二手房交易实施“营改增”，可以使税收更公平、税负更加优化，将进一步规范完善二手房交易市场，“营改增”之后只是税种和计税方式的替代，并不会增加普通老百姓的购房负担。

　　同时他认为，个人二手房交易中，需要交纳营业税的住房，税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。

　　朱建成表示，由于“营改增”具体政策没有出台，还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化，不过根据已经开展“营改增”的一些行业的税率来看，他猜测，不动产业纳入“营改增”，可能适用6%、11%的税率。

　　“个人二手房交易‘营改增’消息一出，多数市民可能会选择观望，等待新政策实施后，二手房交易可能会迎来短期的一段价格波动，但是浮动估计应该不会太大。”朱建成预测道。

　　记者 孙飞霞