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二手房零成交,新房卖了十几套
2021-01-25 08:17:44
二手房市场牵动着许多人的目光
在开发商高佣金吸引下,不少中介将手中的购房者资源换手到新房市场
◆导报记者刘勇济南报道
◆
“刚刚过去的2020年,在二手房交易方面提交了一份失败的答卷,全年零成交；在新房方面业务则比较顺利,卖出了十七套。”济南一家房产中介的销售顾问刘彤彤在年终总结中写道,“期待在新的一年中,二手房方面有所突破,新房方面延续2020年的态势。”
经济导报记者在调查中发现,刘彤彤的年终总结,可谓2020年济南楼市的真实写照。一方面,二手房挂牌量激增,价格持续回落,由卖方市场转为买方市场；另一方面,据不完全统计,2020年有超过200个楼盘通过中介这一渠道卖房,在开发商高佣金吸引下,不少中介将手中的购房者资源换手到新房市场。
二手房转为买方市场
“说起来真挺丢人的,作为一个在这个行业干了六七年的从业者,没想到一年下来一套二手房都没有卖掉。”1月4日,刘彤彤在接受经济导报记者采访时说,“多个原因吧,除了自身的原因,市场的转换是另外一个因素。”
在刘彤彤看来,2019年时,二手房市场是卖方市场,每挂出一套二手房,在1个月内肯定能成交,而且成交价格基本上就是卖方的定价；2020年则出现了大反转,有房东降价30万元仍难以售出。
正如刘彤彤所说,济南鑫汇房地产经纪公司的负责人初鑫给经济导报记者举了个例子:有一套辅仁的学区房,2019年报价410万元,当时有顾客希望能再降价10万元就可以签合同,但卖家拒绝降价销售,然后一直拖到2020年。没想到市场上风向转变,在当年6月份,卖家主动将价格降到了380万元,但有买家希望能350万元成交。“最终通过撮合,这套房子才以365万元的价格成交。”
“降价是主旋律,不降价肯定不好成交。”初鑫说道。
济南华诚房地产中介公司负责人徐华鹏告诉经济导报记者,“二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在2%左右,现在则扩大到5%左右。也就是说,一套挂牌价200万元的二手房,要平均降价10万元才能达成交易。”
对于出现这样情况的原因,刘彤彤给出的答案是挂牌量激增。
2020年12月份,贝壳平台挂牌的济南二手房有51263套,链家济南则有51274套；而在2019年年底时,济南市二手房的挂牌量还稳定在3万套左右。
合富辉煌山东分公司副总经理许传明认为,目前济南市场上的二手房供应确实比较充足。其中一个重要原因是,过去几年济南有大量的新建社区陆续迎来交房期,二手房也在陆续入市,这使二手房供应量有明显增加。
新房抢夺二手房市场
对于刘彤彤亮眼的新房业绩,徐华鹏认为很正常。2020年,济南有超过200个楼盘通过中介这一渠道卖房,这一数字是2018年的4倍多。在开发商高佣金吸引下,不少中介将手中的购房者资源换手到新房市场。
徐华鹏告诉经济导报记者,2018年下半年市场行情下行时,济南开始出现开发商开佣金给渠道中介人员卖新房的情况。最开始,大约有五六十个项目进行尝试,而2020年这个数迅速达到200多个。“200多个是什么概念?也就是说,目前济南在售的住宅项目中,未与渠道公司合作的楼盘数量一只手可以数过来,其他绝大多数都已经通过渠道中介卖房。”
“坦白说,二手房比新房更难卖。由于消息分散,需要中介掌握大量房源信息,可能一天没跟进就被其他人卖掉了。新房是开发商卖,房源可选的多,而且价格也基本固定。”徐华鹏解释说,“相比二手房市场,新房市场产品更统一,中介人员只需要掌握片区和楼盘具体情况就行。”
在初鑫看来,中介费在二手房交易时购房者实实在在知道,而新房的佣金则隐蔽得多。“购房者买新房并不需要额外支付中介费,佣金则是开发商支付给渠道人员。此外,不少新房中介人员还可能拿到了比售楼处更低的优惠价,吸引购房者买新房。”
据了解,目前济南的中介费均为明码标价,中介公司的中介费多在1%-2%之间,也就是说一套300万的房子,中介费在3万-6万元不等。评估费也有明确规定,一般是需要缴纳房源评估值千分之五的费用给评估公司,这也是贷款买房必须缴纳的费用。在办理手续上,二手房比新房更复杂,中介人员承担的工作量更大,买卖一套二手房,中介需全程陪同办理手续和税。
新楼盘高佣金则是吸引二手房中介机构的一个重要原因。据经济导报记者了解,大多数楼盘给中介机构的佣金返点定在2%-2.5%。但在2020年底,济南曾有多个楼盘临时将佣金返点提至3.5%,部分高价商铺的佣金能达到20万元。
今年市场不会过于平静
二手房价格连续下降也让市场产生了明显的降价预期,并延缓了一些人的购房时间。“近几个月来,二手房市场比较平淡,成交量不高。出于‘买涨不买跌’的心理,整个市场观望情绪比较浓厚。”初鑫说。
在初鑫看来,济南新房的价格在逐步走低,新房的降价将会持续影响二手房的价格,未来济南二手房的价格可能还会走低。
“现在二手房市场买家和卖家都在观望,买家担心价格会继续下滑,有的卖家也不想轻易降价,看着市场行情低迷,想等等再出手。”刘彤彤对经济导报记者说。
此外,无论是初鑫还是徐华鹏均认为,2021年,济南的新房市场还会出现中介大军的身影,这对二手房市场的影响是显而易见的。
从往年的情况来看,一些房东急用钱考虑将房子做资金变现,大概率会出现急售房源。与此同时,另外一些房东资金较宽裕,则不急着售卖,盼着在合适的时候卖个好价钱。
“如果购房者有计划购房,可以去意向小区淘淘看急售房源,但这类房东对支付可能有一定要求,比如全款或增加首付等。”徐华鹏认为,挑选二手房千万不能急,“慢慢选,仔细挑,不冲动,这样才能选到适合自己的房子。”
来源：临沂县域经济网 编辑： 刘勇
